Eigentumswohnung als Vermieter abrechnen
Wer eine Eigentumswohnung in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) vermietet, steht vor einer besonderen Herausforderung: Die WEG-Jahresabrechnung kann nicht einfach an den Mieter weitergereicht werden. Vermieter müssen verstehen, welche Kosten aus dem Hausgeld tatsächlich umgelegt werden dürfen.
WEG-Abrechnung als Grundlage — aber nicht als Endprodukt
Die WEG-Jahresabrechnung, die der WEG-Verwalter erstellt, zeigt, welche Kosten für das gesamte Gemeinschaftseigentum angefallen sind und wie sie auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Sie ist jedoch eine Abrechnung zwischen der WEG und dem Eigentümer — nicht zwischen dem Vermieter und seinem Mieter.
Der Vermieter muss aus der WEG-Abrechnung die umlegbaren Betriebskosten herausfiltern und eine eigene Nebenkostenabrechnung für seinen Mieter erstellen. Dazu benötigt er die WEG-Abrechnung als Informationsgrundlage und muss wissen, welche Positionen er übernehmen darf.
Welche Kosten aus dem Hausgeld sind umlegbar?
Nicht alle Positionen im Hausgeld sind Betriebskosten im Sinne der BetrKV. Folgende Übersicht zeigt, was typischerweise umlegbar ist und was nicht:
- Umlegbar: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müllgebühren, Versicherungen, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Aufzugwartung, Schornsteinreinigung.
- Nicht umlegbar: WEG-Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Sonderumlagen für Sanierungen.
- Heizkosten: Wenn zentral über die WEG abgerechnet, müssen die Heizkostendaten vom WEG-Verwalter abgefordert und nach HeizkostenV verteilt werden.
- Tipp: Fordern Sie vom WEG-Verwalter eine aufgeschlüsselte Betriebskostenaufstellung an, die bereits nach umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten trennt.
HeizkostenV gilt auch in der Eigentumswohnung
Auch wenn die Heizkosten über das Hausgeld der WEG abgerechnet werden, bleibt die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung bestehen. Der WEG-Verwalter stellt Ihnen in der Regel die Verbrauchsdaten (Heizkostenablesung je Wohnung) zur Verfügung. Diese müssen Sie für die Erstellung Ihrer Mieterabrechnung verwenden.
Fehlen die Verbrauchsdaten vom WEG-Verwalter, sollten Sie diese aktiv anfordern — am besten schriftlich und mit Fristsetzung, damit Sie Ihre eigene Abrechnungsfrist einhalten können.
Häufige Fragen zur Eigentumswohnungs-Abrechnung
Kann ich dem Mieter einfach meine WEG-Jahresabrechnung weiterreichen?
Nein. Die WEG-Jahresabrechnung ist eine interne Abrechnung zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer. Sie enthält Positionen, die nicht umlegbar sind (z. B. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen). Der Vermieter muss eine separate Nebenkostenabrechnung für seinen Mieter erstellen.
Welche Kosten aus dem Hausgeld darf ich auf den Mieter umlegen?
Nur die Kosten, die als Betriebskosten nach der BetrKV einzustufen und im Mietvertrag vereinbart sind. Das sind typischerweise: Grundsteuer, Müllgebühren, Versicherungen, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzug, Allgemeinstrom und Wasser.
Darf ich die Verwaltungskosten des WEG-Verwalters auf den Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten sind nach der BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig. Das gilt auch für den Verwalteranteil im Hausgeld.
Was passiert mit Sonderumlagen der WEG?
Sonderumlagen für Instandhaltung oder Reparaturen sind in der Regel nicht auf den Mieter umlegbar, da es sich um Erhaltungsaufwand handelt, der dem Eigentümer obliegt. Nur wenn die Sonderumlage für eine umlagefähige Betriebskostenart anfällt (z. B. Erstinstallation einer Gegensprechanlage), kann ein Umlageanteil in Betracht kommen.
Gilt die HeizkostenV auch für vermietete Eigentumswohnungen?
Ja. Die HeizkostenV gilt für alle Gebäude mit zentraler Heizung, unabhängig von der Eigentumsform. Als Vermieter einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung müssen Sie Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen.
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