Hausmeisterkosten in der Betriebskostenabrechnung
Der Hauswart (Hausmeister) ist eine häufige Position in der Betriebskostenabrechnung — aber nicht alles, was ein Hausmeister tut, darf auf Mieter umgelegt werden. § 2 Nr. 14 BetrKV erlaubt nur laufende Tätigkeiten, keine Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben. Dieser Ratgeber erklärt die Abgrenzung.
Was ist nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig?
Der Hauswart gehört zu den Betriebskostenarten gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV. Umlagefähig sind Lohn inkl. Sozialbeiträge und Sachkosten für laufende Hauswartstätigkeiten:
- Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Keller, Hof)
- Winterdienst (Schneeräumen, Streuen)
- Pflege der Außenanlagen (soweit nicht gesondert als Gartenpflege abgerechnet)
- Bedienung und Überwachung technischer Anlagen (Heizung, Aufzug)
- Müllkontrolle und Überwachung des Objekts
- Kleine Ordnungsarbeiten und Weisungen an Dienstleister
Was ist nicht umlagefähig?
Der Hauswartlohn muss aufgeteilt werden, wenn der Hausmeister auch folgende Tätigkeiten übernimmt:
- Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten (z. B. Rohre reparieren, Türen neu einhängen)
- Verwaltungsaufgaben (z. B. Mieterkommunikation, Abrechnung, Handwerkereinsätze koordinieren)
- Verwaltertätigkeiten im Auftrag des Eigentümers
Wenn der Hausmeister gemischte Tätigkeiten ausübt, muss der Lohn anteilig aufgeteilt werden. In der Praxis ist eine Aufteilung von 60–70 % für Betriebskosten und 30–40 % für Instandhaltung/Verwaltung verbreitet — je nach tatsächlichem Tätigkeitsprofil. Diese Aufteilung sollte dokumentiert sein.
Abgrenzung: Hauswart vs. Hausverwaltung
Ein häufiger Fehler: Vermieter setzen Kosten der Hausverwaltung (z. B. Honorar einer Verwaltungsgesellschaft) als Hausmeisterkosten an. Das ist nicht zulässig.
Die Hausverwaltung erledigt administrative Aufgaben: Mietverträge aufsetzen, Mieten einziehen, Buchhaltung, Kommunikation mit Ämtern und Behörden. Diese Tätigkeiten fallen unter Verwaltungskosten — und die sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig.
Übernimmt dieselbe Person sowohl Hauswart- als auch Verwaltungsaufgaben, müssen die Tätigkeiten und die entsprechenden Zeitanteile sauber getrennt dokumentiert und abgerechnet werden.
Verteilerschlüssel und Eigenleistung
Hausmeisterkosten werden in der Regel nach Wohnfläche verteilt. Alternativ ist die Verteilung nach Wohneinheiten möglich, wenn jede Einheit einen ähnlichen Serviceumfang in Anspruch nimmt.
Als Vermieter können Sie Hausmeistertätigkeiten auch in Eigenregie übernehmen und hierfür eine ortsübliche Vergütung in der Abrechnung ansetzen. Notieren Sie dann Art und Umfang der erbrachten Leistungen, damit die Position bei Rückfragen nachvollziehbar ist.
Häufige Fragen zu Hausmeisterkosten als Betriebskosten
Welche Hausmeistertätigkeiten sind als Betriebskosten umlagefähig?
Umlagefähig sind Lohn, Sozialbeiträge und Sachkosten des Hauswarts für laufende Tätigkeiten: Treppenhaus- und Hofpflege, Winterdienst, Pflege von Außenanlagen, Bedienung technischer Anlagen, Müll- und Postkastenbetreuung sowie die Überwachung des Objekts.
Darf ich den gesamten Hausmeisterlohn umlegen?
Nein. Wenn der Hausmeister auch Reparaturen, Verwaltungsaufgaben oder Instandhaltungsarbeiten übernimmt, muss sein Lohn anteilig aufgeteilt werden. Nur der auf Betriebsaufgaben entfallende Teil ist umlagefähig. Eine pauschale 50/50-Aufteilung ist in der Praxis verbreitet, sollte aber mit einer Aufgabenbeschreibung dokumentiert sein.
Kann ich mich selbst als Hausmeister abrechnen?
Ja, als Vermieter können Sie Eigenleistungen als Hausmeisterkosten in Ansatz bringen — allerdings nur in Höhe der ortsüblichen Vergütung für diese Tätigkeiten. Die Eigenleistung muss sachlich und zeitlich nachvollziehbar dokumentiert sein.
Was ist der Unterschied zwischen Hausmeister und Hausverwaltung?
Der Hausmeister (Hauswart) übernimmt operative, laufende Aufgaben am Objekt — er ist umlagefähig. Die Hausverwaltung erledigt administrative Aufgaben (Mietverträge, Buchhaltung, Kommunikation) — diese sind Verwaltungskosten und nicht umlagefähig.
Nach welchem Schlüssel werden Hausmeisterkosten verteilt?
Üblich ist die Wohnfläche als Verteilerschlüssel. Alternativ können Wohneinheiten verwendet werden. Der Schlüssel muss im Mietvertrag vereinbart oder als ortsüblich anerkannt sein.
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