Grundsteuer als Nebenkosten umlegen
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten eines Grundstücks und ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV grundsätzlich umlagefähig. Was das für private Vermieter konkret bedeutet, welcher Verteilerschlüssel gilt und was die Grundsteuerreform ab 2025 ändert — dieser Ratgeber gibt Ihnen einen kompakten Überblick.
Was ist die Grundsteuer und warum ist sie umlagefähig?
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Sie fällt jährlich an und wird vom Finanzamt oder der Gemeinde per Bescheid festgesetzt. Als laufende öffentliche Last gehört sie nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den Betriebskosten, die Vermieter auf Mieter umlegen dürfen.
Voraussetzung ist wie bei allen Betriebskosten, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Klausel wie "Der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 2 BetrKV" genügt, da die Grundsteuer unter Nr. 1 fällt. Die Umlage gilt nur für die tatsächlich anfallende Grundsteuer — keine Verwaltungsgebühren oder Zinsen auf Rückstände.
- Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV — laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
- Umlagefähig: der tatsächliche Jahresbetrag laut Grundsteuerbescheid
- Nicht umlagefähig: Säumniszuschläge, Mahngebühren oder Zinsen auf Rückstände
Verteilerschlüssel: Wie wird die Grundsteuer aufgeteilt?
Für die Grundsteuer gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Verteilerschlüssel — die Wahl liegt beim Vermieter, sofern der Mietvertrag keine Festlegung trifft. In der Praxis wird fast immer die Wohnfläche verwendet: Wer mehr Quadratmeter bewohnt, trägt einen proportional höheren Anteil der Grundsteuer.
Beispiel: Ein Objekt hat eine Gesamtwohnfläche von 200 m². Wohnung A (80 m²) trägt 40 % der Grundsteuer, Wohnung B (60 m²) 30 % und Wohnung C (60 m²) ebenfalls 30 %. Alternativ ist eine Verteilung nach Wohneinheiten möglich — dann trägt jede Wohnung gleich viel. Das ist in der Regel nur sinnvoll, wenn alle Einheiten ähnlich groß sind.
Wichtig: Haben Sie im Mietvertrag einen bestimmten Schlüssel vereinbart, sind Sie daran gebunden. Ein nachträglicher Wechsel des Schlüssels ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich.
Grundsteuerreform 2025: Was Vermieter wissen müssen
Zum 1. Januar 2025 trat die Grundsteuerreform in Kraft. Die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (teilweise aus den 1960er Jahren) wurde durch neue Grundsteuerwerte ersetzt, die auf aktuellen Bodenwerten und Mietverhältnissen basieren. Einige Bundesländer haben dabei von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Berechnungsmodelle eingeführt (z. B. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg).
Für Vermieter bedeutet das konkret: Der Grundsteuerbescheid 2025 kann deutlich vom Vorjahresbetrag abweichen — nach oben wie nach unten. Die Umlagefähigkeit auf Mieter bleibt unberührt. Setzen Sie in der Betriebskostenabrechnung einfach den tatsächlichen Jahresbetrag des neuen Bescheids ein.
Tipp: Falls Ihre Vorauszahlungen auf Basis alter Grundsteuerwerte kalkuliert wurden, kann es sinnvoll sein, die Vorauszahlungen anzupassen — sowohl nach oben (wenn die Grundsteuer gestiegen ist) als auch nach unten, um dem Mieter keine zu hohen Abschläge zu berechnen.
Typische Fallstricke bei der Grundsteuer-Umlage
Obwohl die Grundsteuer zu den unkompliziertesten Betriebskostenpositionen gehört, gibt es einige Punkte, bei denen Vermieter immer wieder Fehler machen:
- Falsche Bemessungsgrundlage: Setzen Sie nur den Grundsteuerbetrag laut Bescheid an — nicht den Vorauszahlungsbetrag, wenn dieser vom Bescheid abweicht.
- Gemischte Nutzung: Wird das Grundstück teils gewerblich genutzt, müssen Sie die Grundsteuer anteilig aufteilen. Nur der auf Wohnraum entfallende Teil darf auf Wohnungsmieter umgelegt werden.
- Kein Mietvertrag: Ohne schriftliche Betriebskostenvereinbarung können Sie keine Grundsteuer vom Mieter verlangen — auch wenn Sie sie selbst zahlen.
- Verspätete Abrechnung: Die Grundsteuer muss in der Abrechnung des richtigen Abrechnungsjahres erscheinen. Ein Bescheid für 2025 gehört in die Abrechnung 2025, nicht in die des Folgejahres.
Häufige Fragen zur Grundsteuer als Nebenkosten
Ist die Grundsteuer immer auf Mieter umlegbar?
Grundsätzlich ja — die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig. Voraussetzung ist, dass die Betriebskostenumlage im Mietvertrag vereinbart ist. Ohne vertragliche Grundlage können Sie die Grundsteuer nicht auf den Mieter abwälzen.
Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer auf Mieter verteilt?
Üblich und am häufigsten verwendet ist die Wohnfläche als Verteilerschlüssel. Das bedeutet: Wer mehr Wohnfläche bewohnt, trägt einen größeren Anteil der Grundsteuer. Alternativ ist auch eine Verteilung nach Wohneinheiten möglich, wenn dies vertraglich so vereinbart ist.
Was ändert sich durch die Grundsteuerreform ab 2025?
Die Grundsteuerreform trat zum 1. Januar 2025 in Kraft. Die Grundlage für die Berechnung hat sich geändert — von Einheitswerten hin zu neuen Grundsteuerwerten. Für Vermieter bedeutet das: Der Grundsteuerbescheid kann sich gegenüber dem Vorjahr verändern. Die Umlagefähigkeit auf Mieter bleibt aber unverändert bestehen.
Muss ich die Grundsteuer im Mietvertrag extra aufführen?
Eine Generalklausel wie 'Der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 2 BetrKV' reicht aus, um die Grundsteuer umzulegen, da sie unter § 2 Nr. 1 BetrKV fällt. Wird die Grundsteuer explizit im Mietvertrag aufgelistet, ist das zulässig, aber keine Pflicht.
Was passiert, wenn die Grundsteuer im Laufe des Mietverhältnisses steigt?
Steigt die Grundsteuer durch einen neuen Bescheid, können Sie den höheren Betrag in der nächsten Betriebskostenabrechnung ansetzen. Eine gesonderte Ankündigung ist nicht erforderlich — die Umlage erfolgt einfach auf Basis des tatsächlichen Jahresbetrags laut Bescheid.
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