Nebenkostenabrechnung 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Frist: Abrechnung bis 31. Dezember 2027

Für das Abrechnungsjahr 2026 gilt gemäß § 556 Abs. 3 BGB: Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter zugegangen sein. Bei einem Kalenderjahr-Abrechnungszeitraum (1. Januar bis 31. Dezember 2026) bedeutet das: Fristablauf ist der 31. Dezember 2027.

Wer die Abrechnung zu spät zustellt, verliert in der Regel den Anspruch auf Nachzahlungen. Guthaben des Mieters müssen Sie unabhängig von der Frist erstatten. Beginnen Sie daher frühzeitig: Fordern Sie Heizkosten- und Wasserablesungen zeitnah nach dem Jahreswechsel an.

Grundsteuerreform: Neue Beträge ab 2025

Die Reform der Grundsteuer trat zum 1. Januar 2025 in Kraft. Grundlage sind nun neue Bewertungsverfahren (Ertragswert- oder Sachwertverfahren je nach Bundesland), verbunden mit angepassten Hebesätzen der Kommunen. In der Nebenkostenabrechnung 2026 setzen Sie den Grundsteuerbescheid an, den Ihre Gemeinde für das Jahr 2026 ausgestellt hat.

In einigen Gemeinden sind die Grundsteuerbeträge deutlich gestiegen, in anderen leicht gesunken. Für Mieter kann dies zu spürbaren Änderungen im Nachzahlungsbetrag führen. Legen Sie den Bescheid als Beleg bei und weisen Sie die Grundsteuer als eigene Position in der Abrechnung aus.

CO2-Preis 2026 und weitere Kostenentwicklung

Der CO2-Preis auf fossile Brennstoffe steigt planmäßig gemäß BEHG. Die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter richtet sich nach dem Stufenmodell: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto größer der Anteil, den der Vermieter selbst tragen muss. Für Gebäude im mittleren Effizienzbereich teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten üblicherweise im Verhältnis 50/50 oder ähnlich.

• CO2-Preis für das Abrechnungsjahr 2026 aus dem aktuellen BEHG-Festsetzungsbescheid entnehmen.
• Stufenmodell anwenden: CO2-Ausstoß des Gebäudes pro m² und Jahr bestimmen — am einfachsten über den Energieausweis.
• Kabelanschluss bleibt nicht umlagefähig — Posten weiterhin aus der Abrechnung streichen.
• Grundsteuerbescheid 2026 als Beleg sichern und exakt diesen Betrag in der Abrechnung ansetzen.

Aktuelle Hinweise für Vermieter 2026

Neben den inhaltlichen Änderungen lohnt sich ein Blick auf formale Anforderungen. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein: Jeder Posten muss mit einem Beleg hinterlegt sein, die Verteilerschlüssel müssen transparent ausgewiesen werden, und die Gesamtfläche des Gebäudes sowie die Fläche der einzelnen Einheiten müssen korrekt angegeben sein.

Nutzen Sie ein strukturiertes Tool wie Nekodi, das Sie durch alle Schritte führt und sicherstellt, dass kein Posten vergessen wird. Am Ende erhalten Sie ein druckfertiges PDF pro Mieter — inklusive Vorauszahlungsabgleich und Nachzahlungs- oder Guthabenbetrag.

Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung 2026