§ 556 BGB: Betriebskostenabrechnung im Mietrecht
§ 556 BGB ist die zentrale Norm für die Nebenkostenabrechnung im Wohnraummietrecht. Er bestimmt, unter welchen Voraussetzungen Vermieter Betriebskosten auf Mieter umlegen dürfen, wie die Abrechnung zu erfolgen hat und welche Folgen eine verspätete oder fehlerhafte Abrechnung hat.
Was regelt § 556 BGB?
§ 556 Abs. 1 BGB erlaubt es Vermieter und Mieter, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Ohne eine solche Vereinbarung sind alle laufenden Kosten des Hauses mit der Kaltmiete abgegolten — eine nachträgliche Umlage ist dann nicht möglich.
Welche Kosten als Betriebskosten gelten, richtet sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dazu zählen unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen sowie Hauswart.
Ausdrücklich nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Reparaturkosten — diese muss der Vermieter aus der Kaltmiete finanzieren.
Die 12-Monats-Ausschlussfrist
Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist: Wer sie versäumt, verliert den Anspruch auf Nachforderungen — unabhängig davon, ob die Kosten tatsächlich entstanden sind.
Eine Ausnahme gilt nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat — etwa weil der Versorger seine eigene Abrechnung erst kurz vor dem Jahresende zustellt. In diesem Fall ist eine nachträgliche Abrechnung noch möglich; der Vermieter sollte die Verzögerung jedoch dokumentieren können.
Symmetrisch gilt nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB: Auch der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben. Danach ist er mit inhaltlichen Beanstandungen ausgeschlossen.
Verhältnis zu § 556a und § 556b BGB
Die §§ 556, 556a und 556b BGB bilden gemeinsam das gesetzliche Rahmenwerk für die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht:
- § 556 BGB: Grundsätzliche Zulässigkeit der Umlage und Pflicht zur jährlichen Abrechnung mit 12-Monats-Frist.
- § 556a BGB: Verteilungsmaßstab — Kosten sind grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde.
- § 556b BGB: Fälligkeit der Betriebskostenforderungen nach Zugang der Abrechnung beim Mieter.
Für Heizkosten gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die vorschreibt, dass mindestens 50 % (typischerweise 70 %) der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch verteilt werden müssen. Diese Pflicht gilt unabhängig von § 556a BGB und lässt sich vertraglich nicht abbedingen.
Häufige Fragen zu § 556 BGB
Was regelt § 556 BGB genau?
§ 556 BGB regelt das Recht des Vermieters, Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Voraussetzung ist eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne Vereinbarung sind alle Betriebskosten mit der Miete abgegolten.
Was passiert, wenn ich die 12-Monats-Frist versäume?
Nachforderungen aus der Abrechnung können nach Ablauf der Ausschlussfrist in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden. Das Guthaben des Mieters bleibt davon unberührt und muss ausgezahlt werden.
Gilt die Ausschlussfrist auch für den Mieter?
Ja. Der Mieter hat nach Zugang der Abrechnung ebenfalls zwölf Monate Zeit, Einwendungen zu erheben. Danach kann er inhaltliche Fehler in der Regel nicht mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Was ist der Unterschied zwischen § 556 und § 556a BGB?
§ 556 BGB regelt die grundsätzliche Zulässigkeit der Umlage und die Abrechnungspflicht. § 556a BGB bestimmt, nach welchem Maßstab (Schlüssel) die Kosten auf die Mieter zu verteilen sind.
Wann wird die Nachzahlung nach § 556b BGB fällig?
§ 556b BGB regelt die Fälligkeit von Betriebskostenforderungen. Die Nachzahlung wird nach Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig, üblicherweise mit einer angemessenen Zahlungsfrist von 30 Tagen.
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