Verjährung der Nebenkostenabrechnung: Was gilt für Vermieter?
Auch wenn eine Nebenkostenabrechnung fristgerecht erstellt und zugestellt wurde, können Nachforderungen nicht ewig geltend gemacht werden. Nach drei Jahren verjähren Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Verjährungsfrist berechnet wird, was sie von der Abrechnungsfrist unterscheidet und wann die Verjährung unterbrochen werden kann.
Die Verjährungsfrist für Nachforderungen
Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren nach der allgemeinen Regelungsverjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Das gilt sowohl für Nachforderungen des Vermieters als auch für Guthabenansprüche des Mieters.
Praktische Bedeutung: Selbst wenn die Abrechnung fristgerecht zugestellt wurde und inhaltlich korrekt ist, kann der Vermieter den Nachzahlungsanspruch nach Ablauf von drei Jahren nicht mehr gerichtlich durchsetzen — sofern der Mieter die Verjährungseinrede erhebt.
Beginn und Ende der Verjährungsfrist
Die Verjährungsfrist beginnt nicht mit dem Datum der Abrechnung, sondern mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist — also dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist.
Beispiel
Abrechnung für 2023 zugestellt im März 2024 → Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2024 → Verjährung tritt ein am 31. Dezember 2027. Klagt der Vermieter also erst im Jahr 2028, kann der Mieter die Verjährungseinrede erheben.
Was die Verjährung hemmt (vorübergehend stoppt):
- Klageerhebung vor dem zuständigen Gericht
- Zustellung eines Mahnbescheids
- Schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über Zahlungsaufschub
- Beginn von Vergleichsverhandlungen
Unterschied zur Abrechnungsfrist
In der Praxis werden Abrechnungsfrist und Verjährungsfrist häufig verwechselt — sie betreffen aber unterschiedliche Zeiträume und haben unterschiedliche Konsequenzen:
12-Monats-Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB)
Frist zur Erstellung und Zustellung der Abrechnung. Beginnt mit Ende des Abrechnungszeitraums. Wird sie versäumt, entfällt in der Regel das Recht auf Nachforderungen — ohne dass der Mieter Verjährung einwenden muss. Dies ist eine Ausschlussfrist, keine Verjährungsfrist.
3-Jahres-Verjährungsfrist (§ 195 BGB)
Frist zur Durchsetzung von Ansprüchen aus einer fristgerecht erstellten Abrechnung. Beginnt am Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zugestellt wurde. Der Mieter muss die Verjährung aktiv einwenden — sie wird nicht von Amts wegen berücksichtigt.
Mehr zur Abrechnungsfrist im Ratgeber Nebenkostenabrechnung: Frist von 12 Monaten einhalten.
Häufige Fragen zur Verjährung
Wann verjährt eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung?
Der Nachzahlungsanspruch verjährt nach der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. Für eine Abrechnung, die im Jahr 2024 zugestellt wurde, endet die Verjährungsfrist also am 31. Dezember 2027.
Was ist der Unterschied zwischen Verjährung und der 12-Monats-Abrechnungsfrist?
Die 12-Monats-Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB) betrifft den Zeitraum, bis zu dem der Vermieter die Abrechnung erstellen und zustellen muss. Versäumt er diese Frist, verliert er das Recht auf Nachforderungen. Die 3-Jahres-Verjährungsfrist gilt dagegen für Ansprüche aus einer bereits fristgerecht erstellten Abrechnung — sie gibt an, wie lange der Vermieter diese Ansprüche noch gerichtlich durchsetzen kann.
Kann die Verjährung unterbrochen oder gehemmt werden?
Ja. Die Verjährung wird unter anderem durch Klageerhebung, Mahnbescheid oder schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien gehemmt. Auch eine schriftliche Zahlungsaufforderung an den Mieter kann in bestimmten Fällen zur Hemmung führen. Der Lauf der Verjährungsfrist wird dann für die Dauer der Hemmung pausiert.
Gilt die Verjährung auch für das Guthaben des Mieters?
Ja. Auch der Rückzahlungsanspruch des Mieters bei einem Guthaben unterliegt der 3-Jahres-Verjährung. Meldet sich ein ausgezogener Mieter erst nach vier Jahren, kann der Vermieter die Verjährungseinrede erheben — muss dies aber aktiv tun.
Was passiert, wenn ich erst nach der Verjährung auf Zahlung bestehe?
Der Mieter kann die Zahlung mit der Einrede der Verjährung verweigern. Er muss das aktiv erklären — das Gericht prüft die Verjährung nicht von Amts wegen. Praktisch bedeutet das: Hat der Mieter die Verjährung nicht eingewendet und freiwillig gezahlt, ist die Zahlung trotzdem wirksam.
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