Was sind Betriebskosten? Einfach erklärt
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die durch den Betrieb eines Gebäudes und seines Grundstücks entstehen. Vermieter dürfen sie per Mietvertrag auf die Mieter umlegen — aber nur, wenn sie in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt und im Mietvertrag vereinbart sind.
Definition: Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind gemäß § 1 Abs. 1 BetrKV "die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."
Einfacher gesagt: Betriebskosten sind wiederkehrende Ausgaben für den Betrieb des Gebäudes — keine Einmalinvestitionen, keine Reparaturen und keine Verwaltungskosten.
Was ist NICHT umlagefähig?
Verwaltungskosten
Kosten für Buchhaltung, Hausverwaltung, Kontoführung und Ähnliches trägt der Vermieter selbst.
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Kosten für Reparaturen, Erneuerungen oder Ersatz von Gebäudeteilen sind keine Betriebskosten — auch wenn sie regelmäßig anfallen.
Kapitalkosten
Zinsen, Tilgungen und Abschreibungen für das Gebäude sind keine umlagefähigen Betriebskosten.
Die wichtigsten Betriebskostenarten mit Beispielen
Grundsteuer
Laufende öffentliche Last des Grundstücks
Wasserversorgung
Frischwasser, Wasseruhr, Grundgebühr
Entwässerung
Abwassergebühren der Kommune
Heizung
Brennstoff, Bedienung, Wartung der Anlage
Warmwasser
Erwärmung und Verteilung des Trinkwassers
Aufzug
Strom, Inspektion, Notrufsystem
Straßenreinigung / Müll
Müllgebühren, Winterdienst
Gebäudereinigung
Treppenhausreinigung, Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Rasenmähen, Pflanzenpflege, Schneeräumen
Beleuchtung
Strom für Flur, Keller, Außenbereich
Schornsteinreinigung
Kehrgebühren des Schornsteinfegers
Versicherungen
Gebäudehaftpflicht, Gebäudeversicherung
Hauswart
Lohn, Sozialabgaben (ohne Verwaltungsanteil)
Die vollständige Liste mit allen 17 Betriebskostenarten finden Sie im Ratgeber zur Betriebskostenverordnung.
Häufige Fragen zu Betriebskosten
Was zählt zu den Betriebskosten?
Zu den Betriebskosten zählen laufende Kosten, die durch den Betrieb des Gebäudes und des Grundstücks entstehen: Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, Gartenpflege, Grundsteuer u. a. Die vollständige Liste steht in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Was zählt NICHT zu den Betriebskosten?
Nicht umlagefähig sind: Verwaltungskosten (Buchführung, Kontoführung), Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Abschreibungen und Kapitalkosten. Diese trägt der Vermieter selbst.
Müssen alle Betriebskosten im Mietvertrag stehen?
Ja. Damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, müssen sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Eine bloße Formulierung wie 'zuzüglich Nebenkosten' kann ausreichend sein, wenn klar auf die BetrKV verwiesen wird.
Können Betriebskosten auch pauschal abgerechnet werden?
Ja. Statt einer Vorauszahlung mit Jahresabrechnung kann im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden. Dann gibt es keine Abrechnung — weder Nachzahlung noch Guthaben.
Was sind 'sonstige Betriebskosten'?
§ 2 Nr. 17 BetrKV erlaubt die Vereinbarung sonstiger Betriebskosten, die nicht explizit in den Nummern 1–16 aufgeführt sind. Diese müssen aber im Mietvertrag konkret bezeichnet sein — z. B. 'Kosten des Betriebs der Sauna'.
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