Betriebskostenverordnung (BetrKV) einfach erklärt
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist die zentrale Rechtsgrundlage für die Nebenkostenabrechnung in Deutschland. Sie legt in § 2 abschließend fest, welche 17 Kostenarten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen — und was nicht dazu zählt.
Was ist die BetrKV?
Die Betriebskostenverordnung (Abkürzung: BetrKV) ist eine Bundesverordnung, die seit dem 1. Januar 2004 in Kraft ist. Sie ist die Nachfolgerin der früheren II. Berechnungsverordnung und konkretisiert den Begriff der "Betriebskosten" im Sinne des § 556 BGB.
Die BetrKV regelt verbindlich, welche Kosten ein Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter umlegen darf. Dabei gilt der Grundsatz der Abgeschlossenheit: Nur was in der Verordnung steht, ist umlagefähig. Kosten außerhalb der Liste bleiben beim Vermieter.
Die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV
Die BetrKV listet in § 2 Nr. 1–17 die umlagefähigen Betriebskostenarten auf. Hier sind alle 17 Positionen im Überblick:
- 1.Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)
- 2.Wasserversorgung
- 3.Entwässerung / Abwasser
- 4.Heizungsanlage (Betrieb und Wartung, nicht Instandsetzung)
- 5.Warmwasseranlage
- 6.Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
- 7.Aufzug
- 8.Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- 9.Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- 10.Gartenpflege
- 11.Beleuchtung (Gemeinschaftsflächen)
- 12.Schornsteinreinigung
- 13.Sach- und Haftpflichtversicherung
- 14.Hausmeister / Hauswart
- 15.Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss
- 16.Einrichtungen für die Wäschepflege
- 17.Sonstige Betriebskosten (müssen im Mietvertrag konkret bezeichnet sein)
Was ist ausdrücklich nicht umlagefähig?
Die BetrKV selbst nennt Kosten, die nie Betriebskosten sein können, egal was im Mietvertrag steht:
Verwaltungskosten
Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, Kosten der Aufsicht, Bankgebühren, Kontoführungsgebühren.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Kosten für Reparaturen, Erneuerungen und Ersatz von Anlagenteilen. Diese sind Sache des Vermieters und dürfen nicht auf Mieter abgewälzt werden.
Kapitalkosten
Zinsen, Tilgungen und sonstige Finanzierungskosten für das Gebäude gehören nicht zu den Betriebskosten.
Praktische Bedeutung für Vermieter
Bevor Sie eine Betriebskostenabrechnung erstellen, sollten Sie für jede Kostenart prüfen:
- Ist die Kostenart in § 2 BetrKV aufgeführt?
- Ist sie im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart?
- Handelt es sich um laufende Kosten (nicht einmalige Reparaturen)?
- Ist der Betrag durch Belege nachweisbar?
Nur wenn alle vier Punkte zutreffen, darf eine Kostenart in die Abrechnung einfließen.
Häufige Fragen zur BetrKV
Muss ich als Vermieter die BetrKV kennen?
Ja, die BetrKV ist für jeden Vermieter relevant, der Betriebskosten auf Mieter umlegt. Sie legt fest, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind. Kosten außerhalb der 17 Positionen dürfen nicht auf Mieter abgewälzt werden.
Sind alle 17 Betriebskostenarten automatisch umlagefähig?
Nein. Damit eine Betriebskostenart auf den Mieter umgelegt werden darf, muss sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Die BetrKV legt nur den Rahmen fest — was tatsächlich gilt, bestimmt der Mietvertrag.
Was passiert, wenn ich Kosten umlege, die nicht in der BetrKV stehen?
Kosten, die nicht in § 2 BetrKV aufgeführt sind, dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Tut man es trotzdem, ist die Abrechnung insoweit unwirksam und der Mieter muss diese Positionen nicht bezahlen.
Sind Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten in der BetrKV enthalten?
Nein. Verwaltungskosten (z. B. Buchhaltung, Kontoführung) und Instandhaltungskosten (Reparaturen) sind ausdrücklich nicht umlagefähig und werden in der BetrKV als Ausnahme benannt. Diese Kosten trägt der Vermieter allein.
Gilt die BetrKV auch für Gewerbemietverträge?
Die BetrKV gilt unmittelbar nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerbemietverhältnissen können Vermieter und Mieter abweichende Regelungen treffen — auch Kostenarten außerhalb der BetrKV können dann vereinbart werden.
Jetzt Nebenkostenabrechnung erstellen
Mit Nekodi gehen Sie die Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt durch — Kosten erfassen, Heizung nach HeizkostenV verteilen, PDFs pro Mieter exportieren.
› Jetzt starten