Warmwasserkosten korrekt abrechnen
In vielen Mehrfamilienhäusern wird Warmwasser über dieselbe Heizanlage erzeugt wie die Raumwärme. Für Vermieter bedeutet das: Die Warmwasserkosten müssen aus dem Gesamtbetrag herausgerechnet, separat ausgewiesen und ebenfalls verbrauchsabhängig verteilt werden. Dieser Ratgeber erklärt, wie das geht.
Warmwasser als Teil der Heizkosten (§ 8 HeizkostenV)
Die Heizkostenverordnung erfasst nicht nur die Raumheizung, sondern auch zentral bereitgestelltes Warmwasser. § 8 HeizkostenV verpflichtet Vermieter, die Kosten der Warmwasserbereitung verbrauchsabhängig abzurechnen — sofern die technischen Voraussetzungen dafür gegeben sind.
Als umlagefähige Warmwasserkosten gelten dabei: der Energieanteil für die Warmwasserbereitung (Brennstoff), der Betriebsstrom der Umwälzpumpe, Wartungskosten des Warmwasserbereiters sowie anteilige Messdienstleistungen. Nicht umlagefähig sind Reparaturen und Investitionen in neue Geräte.
Verbrauchsabhängige Pflicht: Wie die Abrechnung funktioniert
Mindestens 50 % der Warmwasserkosten müssen nach dem gemessenen Verbrauch jedes Mieters verteilt werden. Dazu sind Warmwasserzähler in jeder Wohnung notwendig. Die restlichen bis zu 50 % dürfen nach Wohnfläche oder Personenzahl verteilt werden.
Wenn kein separater Energiezähler am Warmwasserbereiter vorhanden ist, muss der Warmwasseranteil an den Gesamtheizkosten berechnet werden. Die HeizkostenV sieht hierfür ein Formelverfahren vor:
Formel (§ 9 HeizkostenV):
Warmwasserenergie [kWh] = Warmwassermenge [m³] × 2,5 [kWh/m³K] × Temperaturdifferenz [K]
Warmwasseranteil an Gesamtkosten = Warmwasserenergie / Gesamtenergieverbrauch
Die Temperaturdifferenz berechnet sich aus der Warmwassertemperatur (in der Regel 60 °C) abzüglich der Kaltwassertemperatur (üblicherweise 10 °C) = 50 K.
Kombinierter Kessel: Heizung und Warmwasser zusammen
Der Regelfall in Mehrfamilienhäusern ist ein gemeinsamer Heizkessel für Raumwärme und Warmwasser. In diesem Fall müssen die Gesamtkosten aufgespalten werden:
- Schritt 1: Gesamtenergieverbrauch des Kessels ermitteln (aus Brennstoffrechnung oder Gaszähler).
- Schritt 2: Warmwasseranteil am Gesamtverbrauch berechnen (Formelverfahren oder separater Wärmezähler).
- Schritt 3: Warmwasserkosten = Warmwasseranteil × Gesamtkosten.
- Schritt 4: Heizkosten = Gesamtkosten − Warmwasserkosten.
- Schritt 5: Beide Kostenblöcke separat nach HeizkostenV verteilen und ausweisen.
Nekodi unterstützt dieses Verfahren im Heizkosten-Schritt des Wizards: Sie geben Gesamtkosten, Brennstoffmenge und Warmwassermenge ein — die Aufteilung erfolgt automatisch.
Häufige Fragen
Muss ich Warmwasserkosten separat in der Abrechnung ausweisen?
Ja. Wenn Warmwasser über die zentrale Heizanlage erzeugt wird, müssen die Warmwasserkosten separat von den reinen Heizkosten ausgewiesen werden. Nur so kann der Mieter nachvollziehen, wie sich seine Kosten zusammensetzen. Eine pauschale Zusammenfassung ist nicht zulässig.
Was ist das Formelverfahren zur Warmwasserkostentrennung?
Wenn kein separater Wärmezähler am Warmwasserbereiter vorhanden ist, kann der Warmwasseranteil aus den Gesamtheizkosten herausgerechnet werden. Dazu wird die verbrauchte Warmwassermenge (in m³ aus dem Wasserzähler) mit einem Energiekennwert (2,5 kWh/m³ je Kelvin Temperaturdifferenz) multipliziert und ins Verhältnis zum Gesamtenergieverbrauch gesetzt.
Was passiert, wenn kein Warmwasserzähler vorhanden ist?
Fehlen Warmwasserzähler, kann keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen. Mieter haben dann das Recht, 15 % vom berechneten Warmwasseranteil abzuziehen (§ 12 HeizkostenV). Der Einbau von Warmwasserzählern ist daher empfehlenswert, auch wenn er Kosten verursacht.
Darf ich Warmwasserkosten komplett auf die Mieter umlegen?
Die reinen Energiekosten für die Warmwasserbereitung sind als Betriebskosten umlagefähig. Nicht umlagefähig sind Reparatur- oder Erneuerungskosten am Warmwasserbereiter — diese muss der Vermieter selbst tragen.
Was gilt, wenn jede Wohnung eine eigene Warmwasserthermen hat?
Dann fällt der Warmwasserbereich vollständig aus der HeizkostenV heraus. Die Mieter zahlen Warmwasser direkt über ihren eigenen Gasanschluss — der Vermieter muss diesen Kostenpunkt nicht abrechnen.
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