HeizkostenV: Pflicht und Ausnahmen für Vermieter
Die Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter mit zentraler Heizanlage zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Doch nicht alle Gebäude fallen darunter. Dieser Ratgeber erklärt die Grundpflicht nach § 4 HeizkostenV, wann Ausnahmen gelten und welche Folgen Verstöße haben.
Grundpflicht nach § 4 HeizkostenV
§ 4 HeizkostenV legt fest: Vermieter von Gebäuden mit zentraler Wärme- oder Warmwasserversorgungsanlage sind verpflichtet, den anteiligen Wärmeverbrauch jeder Nutzungseinheit zu erfassen und die Kosten verbrauchsabhängig zu verteilen.
Die Verordnung gilt bundesweit und ist zwingendes Recht — Mietvertragsklauseln, die dagegen verstoßen, sind unwirksam. Sie gilt für alle Wohngebäude mit mehr als einer vermieteten Einheit und einer gemeinsamen Heizanlage. Einfamilienhäuser oder Gebäude mit Einzelheizungen in jeder Wohnung fallen nicht darunter.
Die Pflicht umfasst: Einbau und Betrieb von Messgeräten, jährliche Verbrauchserfassung, Erstellung und Zustellung der verbrauchsabhängigen Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Wann gilt die HeizkostenV nicht?
§ 2 HeizkostenV nennt mehrere Ausnahmen, bei denen die Verordnung nicht oder nur eingeschränkt gilt:
Zweifamilienhaus mit Eigentümerwohnung
Bewohnt der Vermieter selbst eine der beiden Wohneinheiten im Gebäude, ist die HeizkostenV nicht anwendbar (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). Sobald der Vermieter selbst auszieht oder beide Wohnungen vermietet sind, greift die Verordnung wieder.
Gebäude mit niedrigem Energiebedarf
Gebäude, die den energetischen Anforderungen eines Niedrigstenergiegebäudes entsprechen (Nachweis über Energieausweis), können von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung befreit sein — wenn der Heizenergieverbrauch eines mittleren Jahres bestimmte Grenzwerte unterschreitet.
Messtechnisch nicht aufteilbarer Verbrauch
Wenn es aus technischen Gründen nicht möglich ist, Messgeräte in alle Wohneinheiten einzubauen (z. B. bei bestimmten Einrohrheizungen), kann eine Flächenverteilung zulässig sein. Mieter haben dann jedoch das Kürzungsrecht von 15 %.
Fernwärme mit Pauschalabrechnung
In seltenen Fällen rechnet ein Fernwärmeversorger pauschal ab, ohne Einzelmengen zu liefern. In diesem Fall kann keine verbrauchsabhängige Verteilung erfolgen. Der Vermieter muss dies dokumentieren und dem Mieter gegenüber begründen.
Folgen bei Verstößen: Das Kürzungsrecht
Wer als Vermieter gegen die HeizkostenV verstößt — sei es durch fehlende Messgeräte, eine rein flächenbasierte Abrechnung ohne gesetzliche Grundlage oder eine nicht fristgerechte Zustellung — riskiert, dass Mieter von ihrem Kürzungsrecht Gebrauch machen.
§ 12 HeizkostenV — Kürzungsrecht
Hat der Gebäudeeigentümer die Kosten entgegen den Vorschriften dieser Verordnung verteilt, so kann der Nutzer von der sich nach Maßgabe dieser Verordnung ergebenden Abrechnung einen Abzug von 15 Prozent vornehmen.
Das Kürzungsrecht ist ein einseitiges Recht des Mieters — er kann es ausüben, muss es aber nicht. Korrigiert der Vermieter die Abrechnung, entfällt die Grundlage für die Kürzung. Wichtig: Das Kürzungsrecht gilt nur für den vom Verstoß betroffenen Kostenblock, nicht für die gesamte Betriebskostenabrechnung.
Häufige Fragen
Gilt die HeizkostenV auch für Fernwärme?
Ja. Auch bei Fernwärme gilt die HeizkostenV — Vermieter müssen den Wärmeverbrauch je Einheit erfassen und verbrauchsabhängig abrechnen. Ausnahmen für Fernwärme sind nur möglich, wenn der Versorger eine pauschal-tarifierende Abrechnung vornimmt und keine Einzelmessungen technisch möglich sind. Das ist der Ausnahmefall und muss im Einzelfall geprüft werden.
Was ist das 15 %-Kürzungsrecht?
§ 12 HeizkostenV gibt Mietern das Recht, ihren Heizkostenanteil um 15 % zu kürzen, wenn der Vermieter die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verletzt — etwa weil keine Messgeräte vorhanden sind oder die Abrechnung nicht nach HeizkostenV erfolgte. Das Kürzungsrecht gilt auch bei fehlendem Warmwasserzähler.
Muss ich als Vermieter eines Zweifamilienhauses die HeizkostenV beachten?
Kommt es auf den Einzelfall an: Wohnen Sie selbst in einer der beiden Wohnungen, sind Sie von der HeizkostenV befreit. Haben Sie beide Einheiten vermietet (ohne eigene Nutzung), gilt die HeizkostenV. Im Zweifel sollten Sie die Ausnahmevoraussetzungen sorgfältig prüfen.
Was ist ein Niedrigstenergiegebäude im Sinne der HeizkostenV?
Als Niedrigstenergiegebäude gelten Gebäude mit einem sehr geringen Energiebedarf, die bestimmte Kennwerte der EnEV bzw. GEG unterschreiten. Die genaue Definition richtet sich nach dem Gebäudeenergiegesetz. Der Nachweis erfolgt über den Energieausweis. Ob eine Ausnahme von der HeizkostenV tatsächlich greift, hängt von den konkreten Werten ab.
Kann ich die HeizkostenV durch eine Vereinbarung im Mietvertrag ausschließen?
Nein. Die HeizkostenV ist zwingendes Recht — Vereinbarungen, die gegen ihre Vorgaben verstoßen, sind unwirksam. Mieter können sich jederzeit auf die Verordnung berufen, auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht.
Jetzt Nebenkostenabrechnung erstellen
Mit Nekodi gehen Sie die Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt durch — Kosten erfassen, Heizung nach HeizkostenV verteilen, PDFs pro Mieter exportieren.
› Jetzt starten