Heizkostenverordnung (HeizkostenV) einfach erklärt
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass Vermieter mit zentraler Heizungsanlage die Wärmekosten mindestens zur Hälfte nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter abrechnen müssen — nicht pauschal nach Wohnfläche.
Was regelt die HeizkostenV?
Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (kurz: Heizkostenverordnung oder HeizkostenV) ist eine Bundesverordnung, die den Vermieter verpflichtet, bei Gebäuden mit zentraler Heizungsanlage einen erheblichen Teil der Heizkosten verbrauchsabhängig auf die Mieter zu verteilen.
Ziel der Verordnung ist es, Anreize zum Energiesparen zu schaffen. Wer wenig heizt, soll auch wenig zahlen — und nicht die Mehrkosten sparsamer Nachbarn mitfinanzieren.
Das 70/30-Prinzip erklärt
Die HeizkostenV sieht vor, dass die gesamten Heizkosten in zwei Teile aufgeteilt werden:
Verbrauchsanteil (mindestens 50 %, üblich 70 %)
Dieser Teil wird nach dem individuellen Wärmeverbrauch der Mieter aufgeteilt. Grundlage sind die Ablesewerte der Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler in den einzelnen Wohnungen.
Grundkostenanteil (maximal 50 %, üblich 30 %)
Dieser Teil wird unabhängig vom Verbrauch nach der beheizten Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Er deckt Grundkosten wie Kesselbetrieb und Wartung ab, die auch bei geringem Verbrauch anfallen.
Vermieter können zwischen einer 50/50- und einer 70/30-Aufteilung wählen. Die 70/30-Aufteilung ist die üblichere Variante, weil sie die tatsächlichen Verbrauchsunterschiede stärker widerspiegelt.
Für wen gilt die HeizkostenV?
- Alle Gebäude mit zentraler Heizungsanlage und mindestens zwei Wohneinheiten.
- Gebäude mit gemeinsamer Warmwasserversorgung (auch hierfür gilt die verbrauchsabhängige Abrechnung).
- Gebäude, in denen der Vermieter nicht selbst wohnt — bei Zweifamilienhäusern mit Eigennutzung gibt es Ausnahmen.
Sanktionen bei Verstoß: das 15-%-Kürzungsrecht
Rechnet der Vermieter die Heizkosten nicht oder nicht korrekt nach HeizkostenV ab, hat der Mieter das Recht, seinen Anteil an den Heizkosten um 15 % zu kürzen (§ 12 HeizkostenV). Das Kürzungsrecht gilt für das gesamte betroffene Abrechnungsjahr — auch wenn der Fehler erst später bemerkt wird.
Für Vermieter bedeutet das: Ein Fehler in der Heizkostenabrechnung kann teuer werden. Bei höheren Heizkosten und mehreren Mietern summiert sich die 15 %-Kürzung schnell auf mehrere Hundert Euro.
Häufige Fragen zur HeizkostenV
Gilt die HeizkostenV auch für kleine Mehrfamilienhäuser?
Ja. Die HeizkostenV gilt grundsätzlich für alle Gebäude mit zentraler Heizungsanlage, in denen mehrere Wohneinheiten mit Wärme versorgt werden — unabhängig von der Größe. Für Einfamilienhäuser ohne weitere Wohneinheiten gilt sie nicht.
Was passiert, wenn ich keine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erstelle?
Verstößt der Vermieter gegen die HeizkostenV, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 % kürzen. Dieses Kürzungsrecht besteht für das gesamte Abrechnungsjahr, in dem der Verstoß aufgetreten ist.
Kann ich als Vermieter den Verteilungsschlüssel frei wählen?
Teilweise. Den verbrauchsabhängigen Anteil (mindestens 50 %, empfohlen 70 %) muss nach Verbrauch verteilt werden. Für den Grundkostenanteil kann der Vermieter zwischen Wohnfläche und beheizter Nutzfläche wählen, wenn dies im Mietvertrag geregelt ist.
Gibt es Ausnahmen von der HeizkostenV?
Ja. Ausnahmen gelten u. a. für Gebäude mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, sowie für bestimmte Niedrigstenergiegebäude. In diesen Fällen kann eine rein flächenbasierte Abrechnung vereinbart werden.
Was ist der Unterschied zwischen 50/50 und 70/30?
Bei 50/50 werden 50 % der Heizkosten nach Wohnfläche (Grundkostenanteil) und 50 % nach Verbrauch verteilt. Bei 70/30 werden 70 % nach Verbrauch und nur 30 % nach Fläche verteilt. Die 70/30-Aufteilung ist die gängigste und bildet den tatsächlichen Verbrauch besser ab.
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