Betriebskosten-Vorauszahlung erhöhen: So geht es als Vermieter
Nach der Jahresabrechnung haben Vermieter das Recht, die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzupassen — sofern die bisherigen Abschläge die tatsächlichen Kosten nicht gedeckt haben. Was dabei zu beachten ist, welche Fristen gelten und wie Sie häufige Streitpunkte vermeiden, erklärt dieser Ratgeber.
Wann darf die Vorauszahlung erhöht werden?
Nach § 560 Abs. 4 BGB darf jede Vertragspartei nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Voraussetzung ist:
- Es liegt eine fertige Jahresabrechnung vor, die eine Nachzahlung ausweist.
- Die Erhöhung basiert auf den tatsächlich abgerechneten Kosten — nicht auf Schätzungen.
- Der neue Vorauszahlungsbetrag ist angemessen, d. h. er orientiert sich am tatsächlichen Jahresbedarf.
Eine einseitige Erhöhung ohne Grundlage in einer Jahresabrechnung ist unwirksam. Gleiches gilt für eine unverhältnismäßig hohe Erhöhung, die weit über dem tatsächlichen Jahresbedarf liegt.
Form und Frist der Erhöhung
Für die Ankündigung der Erhöhung gilt Schriftform — also ein Brief oder eine E-Mail (wenn der Mieter dem zugestimmt hat). Mündliche Erhöhungen sind nicht empfehlenswert, da sie sich im Streitfall nicht nachweisen lassen.
Das Schreiben sollte enthalten:
- Den bisherigen Vorauszahlungsbetrag und den neuen, erhöhten Betrag.
- Die Begründung: Verweis auf die Jahresabrechnung, aus der die Kostendifferenz hervorgeht.
- Den Zeitpunkt, ab dem der neue Betrag gilt (frühestens der erste Fälligkeitstermin nach Zugang des Schreibens).
Die Erhöhung kann direkt gemeinsam mit der Jahresabrechnung kommuniziert werden — das spart einen separaten Brief und gibt dem Mieter sofort die vollständige Information.
Häufige Streitpunkte
In der Praxis entstehen Streitigkeiten über die Vorauszahlungserhöhung meist aus folgenden Gründen:
Erhöhung ohne oder vor der Abrechnung
Wird die Erhöhung angekündigt, bevor die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist, fehlt die Grundlage. Der Mieter muss die Erhöhung dann nicht akzeptieren.
Überhöhte Anpassung
Die Erhöhung muss sich an den tatsächlichen Kosten orientieren. Eine Erhöhung auf das Doppelte des Jahresbedarfs kann der Mieter anfechten.
Fehlende Schriftform
Eine mündliche Ankündigung genügt nicht. Dokumentieren Sie die Erhöhung immer schriftlich — per Brief mit Einschreiben oder per E-Mail mit Lesebestätigung.
Häufige Fragen zur Vorauszahlungserhöhung
Darf ich die Vorauszahlung auch ohne Jahresabrechnung erhöhen?
Grundsätzlich nicht. Das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB setzt voraus, dass eine Jahresabrechnung vorliegt, aus der die Abweichung hervorgeht. Eine Erhöhung ohne Abrechnungsgrundlage ist in der Regel unwirksam — es sei denn, es liegt eine vertragliche Vereinbarung vor, die eine Anpassung auch ohne Abrechnung erlaubt.
Wie viel Vorlauf brauche ich für die Erhöhung?
Das Gesetz schreibt keine konkrete Vorauffrist vor. Üblich ist, die Erhöhung nach Erstellung der Jahresabrechnung schriftlich anzukündigen und zum nächstmöglichen Fälligkeitstermin wirksam werden zu lassen — also frühestens für den Monat, der nach Zugang der Ankündigung beginnt.
Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?
Nein. Die Anpassung der Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB ist ein einseitiges Recht des Vermieters (und des Mieters bei Senkung). Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Der Mieter muss allerdings auf Grundlage einer tatsächlichen Jahresabrechnung erfolgen.
Kann auch der Mieter eine Senkung der Vorauszahlung verlangen?
Ja. § 560 Abs. 4 BGB gilt in beide Richtungen: Ergibt die Jahresabrechnung, dass der Mieter zu viel vorauszahlt, hat er das Recht, eine Anpassung nach unten zu verlangen. Der Vermieter ist verpflichtet, dieser Anpassung zuzustimmen, wenn sie sich aus der Abrechnung ergibt.
Was ist, wenn der Mieter die erhöhte Vorauszahlung nicht zahlt?
Zahlt der Mieter die erhöhte Vorauszahlung nicht, gerät er in Verzug. Der Vermieter kann den Rückstand einfordern und — bei erheblichem Verzug — gegebenenfalls das Mietverhältnis kündigen. Voraussetzung ist, dass die Erhöhung wirksam erklärt wurde.
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