Gebäudereinigung als Nebenkosten abrechnen
Treppenhaus, Flur und Keller müssen sauber gehalten werden — und die Kosten dafür dürfen als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. § 2 Nr. 9 BetrKV regelt, was genau unter Gebäudereinigung fällt und was nicht. Dieser Ratgeber erklärt die Grenzen und zeigt, worauf Sie in der Praxis achten sollten.
Was ist nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig?
§ 2 Nr. 9 BetrKV erfasst "Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung". Umlagefähig sind Reinigungsleistungen für alle gemeinschaftlich genutzten Flächen und Bereiche des Gebäudes:
- Treppenhausreinigung (Kehren, Wischen, Reinigung von Geländern und Briefkästen)
- Reinigung von Fluren, Kellergängen und Gemeinschaftsräumen
- Reinigung der Hauseingangstür und Fußmatten
- Reinigung von Waschkeller, Fahrradkeller und Müllraum
- Fensterreinigung an Gemeinschaftsflächen (Treppenhausfenster außen)
- Ungezieferbekämpfung in Gemeinschaftsbereichen
Was ist nicht umlagefähig?
- Reinigung der Mietwohnungen selbst — das ist Aufgabe des Mieters
- Fensterreinigung innen in den Mietwohnungen
- Grundreinigung nach Renovierung oder Mieterwechsel (Instandhaltung, kein Betriebskostenposten)
- Reinigungskosten, die durch einen bestimmten Mieter verursacht wurden (z. B. nach verschuldeter Verschmutzung)
Eigenleistung des Vermieters
Viele kleine Vermieter reinigen das Treppenhaus selbst oder organisieren ein rotierendes Reinigungssystem unter den Mietern. Beides ist zulässig.
Wenn Sie die Reinigung selbst übernehmen, können Sie die ortsübliche Vergütung für vergleichbare Reinigungsleistungen als Betriebskosten ansetzen — also den Betrag, den ein externer Reinigungsdienst für dieselbe Arbeit berechnen würde. Halten Sie Art, Umfang und Häufigkeit der Reinigungsarbeiten schriftlich fest.
Teilen sich die Mieter die Reinigung untereinander auf (Treppenhausputzplan), fallen keine Kosten an — diese Position entfällt dann in der Abrechnung.
Verteilerschlüssel für Reinigungskosten
Reinigungskosten für Gemeinschaftsflächen werden überwiegend nach Wohnflächeverteilt. Da alle Mieter die gereinigten Flächen gemeinsam nutzen, ist das ein anerkannter und praktikabler Maßstab.
Eine Verteilung nach Wohneinheiten ist ebenfalls möglich — dann zahlt jede Wohnung den gleichen Anteil unabhängig von der Größe. Das kann gerechter erscheinen, wenn alle Wohnungen ähnlich groß sind.
Häufige Fragen zur Gebäudereinigung als Betriebskosten
Was zählt zur umlagefähigen Gebäudereinigung?
Umlagefähig sind Reinigungskosten für Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Flure, Keller, Waschkeller, Fahrradkeller und sonstige gemeinsam genutzte Bereiche. Auch die Reinigung der Hauseingangstür und des Briefkastenbereichs fällt darunter. Die Kosten für Reinigung der Privatwohnungen sind hingegen vom Mieter selbst zu tragen.
Darf der Vermieter Fensterreinigung als Betriebskosten abrechnen?
Die Reinigung der Außenfenster an Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppenhausfenster von außen) ist umlagefähig. Die Reinigung von Fenstern im Innenbereich der Mietwohnungen ist dagegen Sache des Mieters und nicht als Betriebskosten abrechenbar.
Nach welchem Schlüssel werden Reinigungskosten verteilt?
Üblich ist die Wohnfläche, alternativ die Wohneinheiten. Da die Gemeinschaftsflächen von allen Mietern genutzt werden, ist die Wohnfläche als Maßstab fair und praktikabel.
Darf der Vermieter eigene Reinigungsleistungen abrechnen?
Ja. Wenn Sie als Vermieter das Treppenhaus selbst reinigen, können Sie die ortsübliche Vergütung für diese Tätigkeit in die Abrechnung einsetzen. Notieren Sie Datum, Tätigkeitsart und Zeitaufwand, damit die Position bei Nachfragen nachvollziehbar ist.
Ist Ungezieferbekämpfung in § 2 Nr. 9 BetrKV enthalten?
Ja. § 2 Nr. 9 BetrKV umfasst ausdrücklich auch die 'Ungezieferbekämpfung' — also Kosten für Schädlingsbekämpfung im Gebäude (Ratten, Schaben, Bettwanzen in Gemeinschaftsbereichen). Schädlingsbekämpfung in einzelnen Mietwohnungen auf Veranlassung des jeweiligen Mieters ist dagegen dessen Sache.
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