Schornsteinreinigung als Betriebskosten
Der Schornsteinfeger kommt regelmäßig — und seine Rechnung darf auf Mieter umgelegt werden. § 2 Nr. 12 BetrKV erfasst Kehrgebühren und Emissionsmessungen als umlagefähige Betriebskosten. Was genau darunter fällt und wie Sie die Kosten verteilen, erklärt dieser Ratgeber.
Was ist nach § 2 Nr. 12 BetrKV umlagefähig?
§ 2 Nr. 12 BetrKV nennt die "Kosten der Reinigung und Schornsteinreinigung". Dazu gehören alle laufenden Gebühren des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters:
- Kehrgebühren für die regelmäßige Reinigung der Abgaswege
- Emissionsmessungen: CO-Messung an Verbrennungsanlagen (Heizkessel, Kaminöfen)
- Abgasmessung nach Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV)
- Gebühren für die Feuerstättenschau (alle sieben Jahre vorgeschrieben)
Gesetzliche Pflichten des Eigentümers
Die Schornsteinreinigung und Emissionsmessung ist gesetzlich vorgeschrieben — Eigentümer müssen die Feuerstätten regelmäßig warten und reinigen lassen. Die Häufigkeit richtet sich nach der Feuerungsanlagenverordnung (FeuV) des jeweiligen Bundeslandes sowie der BImSchV.
Für Heizöl- und Gasfeuerungen gilt beispielsweise eine jährliche oder halbjährliche Kehrpflicht, abhängig von der Anlagenleistung. Die Feuerstättenschau findet alle sieben Jahre statt. Diese gesetzlich erzwungenen Kosten sind vollständig umlagefähig.
Verteilerschlüssel und Abrechnung
Für die Verteilung der Schornsteinfegerkosten bieten sich je nach Objektstruktur verschiedene Schlüssel an:
- Wohneinheiten: jede Wohnung trägt gleich viel — sinnvoll, wenn je Einheit ein Kaminanschluss existiert
- Wohnfläche: gebräuchlichster Schlüssel bei zentraler Heizanlage
- Direkte Zuordnung: wenn jeder Mieter einen eigenen Ofen oder eine eigene Feuerstätte hat, können die Kosten direkt zugeordnet werden
Die Jahresrechnung des Schornsteinfegers wird einfach in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen. Achten Sie darauf, nur die laufenden Kehr- und Messgebühren anzusetzen — keine Reparatur- oder Sanierungskosten.
Kein eigener Schornstein: Was dann?
Bei Gebäuden mit Fernwärme, Wärmepumpe oder Pelletheizung ohne Abgasschornstein fallen in der Regel keine klassischen Schornsteinreinigungskosten an. Die Position entfällt dann in der Abrechnung.
Bei Gasthermen mit Abgasführung ins Freie oder Kaminöfen in einzelnen Wohnungen können jedoch weiterhin Messgebühren für die Feuerstättenschau anfallen — diese sind auch in diesem Fall umlagefähig.
Häufige Fragen zur Schornsteinreinigung als Betriebskosten
Sind Schornsteinfegerkosten vollständig umlagefähig?
Ja, laufende Kehr- und Messgebühren des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters sind nach § 2 Nr. 12 BetrKV vollständig umlagefähig. Das gilt für routinemäßige Kehrarbeiten und die gesetzlich vorgeschriebenen Emissionsmessungen (CO-Messung, Abgasmessung).
Was ist, wenn das Gebäude keinen eigenen Schornstein hat (z. B. Fernwärme)?
Bei Fernwärmeversorgung oder zentraler Heizung ohne eigenen Abgaszug fallen in der Regel keine Schornsteinfegerkosten an. Dann entfällt diese Position in der Abrechnung. Bei Geräten mit Abgasführung (z. B. Gasthermen mit Abgas ins Freie) können aber weiterhin Messgebühren anfallen.
Nach welchem Schlüssel werden Schornsteinfegerkosten verteilt?
Gebräuchlich ist die Verteilung nach Wohneinheiten oder Wohnfläche. Wenn jedem Mieter ein eigener Kaminanschluss zugeordnet ist, kann auch eine direkte Zuordnung der Kosten je Anschluss sinnvoll sein.
Müssen Schornsteinreinigungskosten im Mietvertrag erwähnt werden?
Eine allgemeine Betriebskostenklausel ('Betriebskosten nach § 2 BetrKV') reicht aus, da die Schornsteinreinigung unter Nr. 12 fällt. Eine explizite Nennung ist nicht erforderlich, aber zur Klarheit empfehlenswert.
Was ist, wenn der Schornsteinfeger Mängel feststellt?
Die Kosten für die Beseitigung von Mängeln (z. B. Auskleidung oder Sanierung des Schornsteins) sind Instandhaltungskosten — nicht umlagefähig. Nur die eigentliche Kehr- und Messtätigkeit ist Betriebskosten.
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