Allgemeinstrom in der Betriebskostenabrechnung
Strom für Treppenhaus, Keller und Außenbeleuchtung gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. § 2 Nr. 11 BetrKV regelt, was als Beleuchtung gilt — und wie Sie Allgemeinstrom sauber von Heizstrom abgrenzen.
Was ist Allgemeinstrom und was ist umlagefähig?
§ 2 Nr. 11 BetrKV nennt "Kosten der Beleuchtung". Gemeint ist der Strom für alle gemeinschaftlichen Bereiche des Gebäudes, nicht für einzelne Mietwohnungen:
- Treppenhausbeleuchtung (inklusive automatischer Schaltung)
- Flur-, Keller- und Waschkellerbeleuchtung
- Außenbeleuchtung (Eingangsbereich, Parkplatz, Stellflächen)
- Tiefgaragenbeleuchtung und Beleuchtung von Nebengebäuden
- Strom für Gegensprechanlage und Türöffner
Was ist nicht umlagefähig?
- Strom für die Mietwohnungen selbst
- Heizstrom für die Heizungsanlage (gehört zu den Heizkosten, nicht zu Beleuchtung)
- Strom für reine Vermietergeräte (z. B. Rasenmäher, Werkzeug des Hausmeisters)
Abgrenzung: Allgemeinstrom vs. Heizstrom
Die Abgrenzung zwischen Allgemeinstrom und Heizstrom ist wichtig, weil Heizkosten anderen Regeln unterliegen (HeizkostenV). Haben Sie separate Stromzähler für die Heizungsanlage und die Gemeinschaftsbereiche, ist die Trennung einfach.
Läuft alles über einen Zähler, müssen Sie den Heizstromanteil schätzen: Die Laufzeit der Heizungspumpe multipliziert mit ihrer Leistungsaufnahme ergibt den ungefähren Verbrauch. Diesen Anteil ordnen Sie den Heizkosten zu, den Rest dem Allgemeinstrom.
Tipp: Fragen Sie Ihren Heizungsinstallateur nach der Nennleistung der Pumpe — das erleichtert die Schätzung erheblich.
Verteilerschlüssel für Allgemeinstrom
Allgemeinstrom wird in der Regel nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Alternativ ist die Verteilung nach Wohneinheiten möglich.
Aufzugsstrom wird häufig gesondert unter § 2 Nr. 7 BetrKV (Aufzug) abgerechnet, wenn ein eigener Zähler vorhanden ist. Ohne separaten Zähler kann er als Teil des Allgemeinstroms behandelt werden.
Häufige Fragen zu Allgemeinstrom als Betriebskosten
Was zählt zum Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung?
Allgemeinstrom ist der Strom für gemeinschaftlich genutzte Bereiche: Treppenhaus, Flur, Keller, Waschkeller, Außenbeleuchtung, Tiefgaragenbeleuchtung sowie Strom für Gemeinschaftsanlagen wie Gegensprechanlage oder Briefkastenanlage. Nicht dazu gehört Strom in den Mietwohnungen oder Strom für die Heizungsanlage.
Wie trenne ich Allgemeinstrom von Heizstrom?
Idealerweise haben Heizungsanlage und Allgemeinbeleuchtung separate Zähler. Ist das nicht der Fall, muss der Heizstromanteil rechnerisch ermittelt werden — üblicherweise anhand der Nennleistung der Heizungsanlage oder durch Schätzung auf Basis von Herstellerangaben. Der Heizstromanteil gehört dann zu den Heizkosten, nicht zu den Beleuchtungskosten.
Nach welchem Schlüssel wird Allgemeinstrom verteilt?
Üblich sind Wohnfläche oder Wohneinheiten. Da alle Mieter die Gemeinschaftsbereiche gleichermaßen nutzen, ist die Wohnfläche als Maßstab fair und anerkannt.
Kann ich Strom für den Aufzug separat unter § 2 Nr. 7 BetrKV abrechnen?
Ja. Aufzugsstrom wird typischerweise unter § 2 Nr. 7 BetrKV (Aufzug) und nicht unter Allgemeinbeleuchtung (§ 2 Nr. 11) abgerechnet. Wenn ein separater Zähler vorhanden ist, ist die getrennte Abrechnung sauber. Ohne Zähler kann der Aufzugsstrom geschätzt und entsprechend aufgeteilt werden.
Was ist, wenn kein separater Allgemeinstromzähler vorhanden ist?
Dann müssen Sie den Allgemeinstromanteil aus der Gesamtstromrechnung herausrechnen. Das gelingt durch Schätzung auf Basis der Nennleistungen der Gemeinschaftsanlagen multipliziert mit den Betriebsstunden. Eine pragmatische Methode: Halten Sie die Gesamtrechnung und einen begründeten Schätzbetrag für die Wohnungen bereit, um den Differenzbetrag als Allgemeinstrom anzusetzen.
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