Eigentümerwechsel und Nebenkostenabrechnung
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, gehen die Mietverträge automatisch auf den neuen Eigentümer über — einschließlich aller Pflichten aus dem Mietverhältnis. Das betrifft auch die Nebenkostenabrechnung, die Kautionsverwaltung und alle laufenden Abrechnungsfristen.
Wer rechnet nach dem Verkauf ab?
Nach § 566 BGB gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der neue Eigentümer tritt ab dem Tag der Eigentumsumschreibung in alle bestehenden Mietverträge ein. Das bedeutet auch: Er ist für die Nebenkostenabrechnung des gesamten laufenden Abrechnungsjahres verantwortlich — also auch für den Zeitraum, in dem noch der Verkäufer Eigentümer war.
Für den neuen Eigentümer als Käufer ist das eine wichtige Information: Er muss nicht nur die Kosten aus seiner Besitzzeit kennen, sondern auch die Kosten aus der Zeit vor dem Kauf. Daher ist eine vollständige Übergabe aller abrechnungsrelevanten Unterlagen beim Eigentumsübergang essenziell.
Informationspflichten des Verkäufers
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer alle für die Abrechnungspflicht relevanten Unterlagen zu übergeben. Dazu gehören:
- Alle Kostenbelege für das laufende Abrechnungsjahr (Rechnungen, Verträge, Verbrauchsnachweise).
- Zählerstände für Heizung, Wasser und Strom zum Übergabezeitpunkt.
- Kopien aller Mietverträge und Nachträge.
- Kautionskonten und Kautionsnachweise für alle Mieter.
- Übersicht über geleistete Vorauszahlungen der Mieter im laufenden Jahr.
Kaution beim Eigentümerwechsel
Die Mietkautionen müssen beim Eigentumsübergang an den Käufer übergeben werden. Unterlässt der Verkäufer die Übergabe, haftet der neue Eigentümer den Mietern gegenüber trotzdem für die spätere Rückgabe der Kaution. Der Käufer hat dann einen Ausgleichsanspruch gegen den Verkäufer, aber der Mieter muss sich damit nicht auseinandersetzen.
Für Käufer empfiehlt es sich deshalb, die Übergabe der Kautionen und die Kautionsnachweise vertraglich zu regeln und beim Notartermin als Pflichtpunkt aufzunehmen.
Häufige Fragen zum Eigentümerwechsel
Wer rechnet die Nebenkosten ab, wenn die Immobilie verkauft wird?
Der neue Eigentümer (Käufer) tritt ab dem Eigentumsübergang in alle laufenden Mietverträge ein und ist für die Abrechnung des gesamten Abrechnungsjahres verantwortlich — also auch für den Zeitraum vor dem Verkauf.
Was muss der Verkäufer dem Käufer übergeben?
Der Verkäufer sollte alle abrechnungsrelevanten Unterlagen übergeben: Kostenbelege für das laufende Abrechnungsjahr, Zählerstände zum Übergabezeitpunkt, Mietverträge, Kautionskonten und offene Vorauszahlungen.
Was passiert mit den Kautionen beim Eigentümerwechsel?
Die Mietkautionen müssen an den Käufer übergeben werden. Der neue Eigentümer haftet den Mietern gegenüber für die Rückgabe der Kaution — unabhängig davon, ob der Verkäufer sie tatsächlich übergeben hat.
Kann der Käufer vom Mieter höhere Vorauszahlungen verlangen?
Eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen durch den neuen Eigentümer ist nur im Rahmen einer Abrechnung möglich, die eine Anpassung der Vorauszahlungen ausweist. Eine willkürliche Erhöhung ist nicht zulässig.
Gilt für den Käufer dieselbe 12-Monats-Frist?
Ja. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers ein. Die 12-Monats-Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB gilt auch für ihn — unabhängig davon, wann der Eigentumsübergang stattfand.
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