Kaution und Nebenkostenabrechnung: Was gilt für Vermieter?
Nach dem Auszug eines Mieters stellt sich oft die Frage: Wann muss die Kaution zurück, und was passiert, wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht? Vermieter dürfen unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Kaution einbehalten — müssen dabei aber klare Regeln beachten.
Kaution einbehalten: Was ist erlaubt?
Grundsätzlich ist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietkaution zurückzugeben. Die Rückgabe kann jedoch hinausgezögert werden, wenn noch Forderungen des Vermieters offen sind — dazu zählen auch ausstehende Nebenkostenforderungen.
Ist die Nebenkostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr noch nicht erstellt, darf der Vermieter einen angemessenen Betrag einbehalten. Die Höhe des Einbehalts sollte der realistisch zu erwartenden Nachforderung entsprechen — kein pauschaler Einbehalt der gesamten Kaution, wenn nur ein kleiner Betrag zu erwarten ist.
Aufrechnung: erst abrechnen, dann verrechnen
Die Aufrechnung gegen die Kaution ist erst möglich, wenn die Nebenkostenforderung fällig und bezifferbar ist. Das setzt eine erstellte und zugestellte Abrechnung voraus. Die Reihenfolge ist daher zwingend:
- Schritt 1: Nebenkostenabrechnung vollständig erstellen und dem Mieter zustellen.
- Schritt 2: Nach Ablauf der Zahlungsfrist (üblicherweise 30 Tage nach Zugang) die Forderung gegen die Kaution aufrechnen.
- Schritt 3: Den verbleibenden Kautionsbetrag zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückzahlen.
- Dokumentation: Alle Schritte mit Datum festhalten, um im Streitfall den Ablauf belegen zu können.
Zinsen auf die Kaution
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen — üblicherweise auf einem Mietkautionskonto oder als Spareinlage. Die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu und sind bei der Rückgabe der Kaution mit auszuzahlen.
Bei der Aufrechnung gegen eine Nebenkostennachforderung mindert sich entsprechend der aufzurechnende Kautionsbetrag. Der Restbetrag inkl. anteiliger Zinsen ist dem Mieter zurückzugeben. Eine genaue Abrechnung der Kautionszinsen wird im Streitfall erwartet.
Häufige Fragen zu Kaution und Nebenkostenabrechnung
Darf ich die Kaution für offene Nebenkosten einbehalten?
Ja. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn nach Auszug noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht und eine Nachforderung zu erwarten ist. Der Einbehalt muss verhältnismäßig sein.
Wie lange darf ich die Kaution einbehalten?
Die Rückgabe kann bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung hinausgezögert werden. Die Abrechnung muss aber innerhalb der gesetzlichen 12-Monats-Frist nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden. Danach ist die Kaution unverzüglich zurückzugeben.
Muss ich Zinsen auf die Kaution zahlen?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen und die Zinsen bei Rückgabe auszahlen. Der gesetzliche Zinssatz entspricht dem bankenüblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
Kann ich mit einer Nebenkostennachforderung gegen die Kaution aufrechnen?
Ja. Nach Erstellung der Abrechnung darf der Vermieter eine Nachforderung mit der Kaution verrechnen und den Restbetrag zurückzahlen. Eine Aufrechnung ist nur möglich, wenn die Forderung fällig und bezifferbar ist.
Was passiert, wenn ich die Kaution zu früh vollständig zurückgegeben habe?
Eine vollständige Rückgabe der Kaution bedeutet nicht zwingend den Verlust des Nachzahlungsanspruchs. Der Vermieter kann eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung weiterhin geltend machen — die Aufrechnung gegen die Kaution ist dann jedoch nicht mehr möglich.
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