Vorauszahlung bei Nebenkosten: Definition und Funktion
Die Vorauszahlung ist der monatliche Abschlag, den Mieter auf die voraussichtlichen Betriebskosten leisten. Am Ende des Abrechnungszeitraums folgt die Jahresabrechnung — mit Nachzahlung oder Guthaben.
Was ist eine Betriebskostenvorauszahlung?
Eine Betriebskostenvorauszahlung ist eine monatliche Zahlung des Mieters, die als Abschlag auf die voraussichtlichen Betriebskosten des Jahres geleistet wird. Sie ist keine endgültige Zahlung, sondern ein Vorschuss. Der tatsächliche Betrag ergibt sich erst aus der Jahresabrechnung.
- Monatliche Zahlung als Abschlag auf Jahresbetriebskosten.
- Muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein.
- Erfordert nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Jahresabrechnung.
- Führt zu Nachzahlung (zu wenig gezahlt) oder Guthaben (zu viel gezahlt).
Was passiert nach der Jahresabrechnung?
Am Ende des Abrechnungszeitraums vergleicht der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen. Sind die Vorauszahlungen zu niedrig, ergibt sich eine Nachzahlung des Mieters. Waren sie zu hoch, erhält der Mieter ein Guthaben — in der Regel ausgezahlt oder mit der nächsten Vorauszahlung verrechnet.
Was dabei zu beachten ist, erklärt der Ratgeber zur Nachzahlung in der Nebenkostenabrechnung.
Vorauszahlung vs. Pauschale
Die Vorauszahlung ist nicht dasselbe wie die Nebenkostenpauschale. Bei der Vorauszahlung folgt immer eine Jahresabrechnung — Mieter und Vermieter wissen erst danach, was tatsächlich gezahlt wurde. Bei der Pauschale gibt es keine Abrechnung: Der vereinbarte Betrag ist endgültig.
Mehr zur Abgrenzung erklärt der Ratgeber zur Betriebskostenvorauszahlung im Detail.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter eine Vorauszahlung im Mietvertrag vereinbaren?
Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist die Vorauszahlung nicht. Wenn jedoch Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein — entweder als Vorauszahlung (mit Jahresabrechnung) oder als Pauschale (ohne Abrechnung).
Was passiert, wenn die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt waren?
Dann ergibt die Jahresabrechnung eine Nachzahlung: Der Mieter muss den Differenzbetrag zwischen den geleisteten Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten ausgleichen. Ist die Vorauszahlung zu hoch, erhält der Mieter ein Guthaben.
Kann ich die Vorauszahlungen während der Mietzeit anpassen?
Ja. Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung verlangen, dass die Vorauszahlungen an die tatsächlichen Kosten angepasst werden. Eine einseitige Erhöhung ohne Abrechnungsgrundlage ist jedoch nicht zulässig.
Wie hoch sollte die Vorauszahlung sein?
Als Orientierung gilt: Die Vorauszahlung sollte die voraussichtlichen Jahreskosten möglichst genau abdecken, geteilt durch zwölf Monate. Basis sind die tatsächlichen Kosten des Vorjahres zuzüglich zu erwartender Preissteigerungen.
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