Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug des Mieters
Zieht ein Mieter aus, endet damit nicht automatisch die Pflicht des Vermieters zur Abrechnung. Die Nebenkostenabrechnung muss dennoch erstellt und dem ehemaligen Mieter zugestellt werden — anteilig für seinen Nutzungszeitraum, unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen.
Abrechnung läuft weiter — auch nach dem Auszug
Die Abrechnungspflicht nach § 556 BGB knüpft am Abrechnungszeitraum an, nicht am Bestehen des Mietverhältnisses. Ein Mieter, der am 30. Juni auszieht, hat Anspruch auf eine anteilige Abrechnung für die Monate Januar bis Juni — unabhängig davon, ob er zum Zeitpunkt der Abrechnung noch im Haus wohnt.
Als Vermieter müssen Sie die Kosten des Abrechnungsjahres aufteilen: Der ausgezogene Mieter erhält seinen anteiligen Betrag für die Zeit seiner Nutzung, der Nachmieter — falls vorhanden — seinen entsprechenden Anteil. Wenn Nekodi für die Abrechnung genutzt wird, erfasst der Wizard Einzugs- und Auszugsdaten und verteilt die Kosten taggenau.
Zustellung an die neue Adresse
Die Abrechnung muss dem ausgezogenen Mieter zugehen — nicht nur abgeschickt werden. Das setzt voraus, dass Sie die neue Adresse kennen. Idealerweise erfragen Sie diese bereits beim Übergabegespräch und halten sie schriftlich fest.
Ist die neue Adresse nicht bekannt, sind Sie verpflichtet, diese mit zumutbarem Aufwand zu ermitteln. Eine Anfrage per letzter bekannter Adresse mit Weiterleitungsbitte oder eine Einwohnermeldeamtsabfrage sind übliche Wege. Den Versandversuch sollten Sie immer dokumentieren.
Aufrechnung gegen die Kaution
Ergibt die Abrechnung eine Nachforderung zu Lasten des ausgezogenen Mieters, dürfen Sie diese gegen die noch einbehaltene Mietkaution aufrechnen. Dabei gilt folgende Reihenfolge: Zuerst abrechnen, dann die Forderung beziffern, dann aufrechnen.
- Kaution darf nur gegen fällige und bezifferbare Forderungen aufgerechnet werden.
- Für offene Nebenkostenforderungen empfiehlt sich ein Einbehalt bis zur Erstellung der Abrechnung.
- Der verbleibende Kautionsbetrag (nach Aufrechnung) ist mit Zinsen zurückzuzahlen.
- Rückzahlung der Kaution ohne Einbehalt schließt eine spätere Aufrechnung nicht aus, erschwert aber die Durchsetzung.
Frist gilt unverändert
Die 12-Monats-Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 BGB läuft unabhängig vom Auszug des Mieters. Endet das Abrechnungsjahr am 31. Dezember, haben Sie bis zum 31. Dezember des Folgejahres Zeit, die Abrechnung zuzustellen — auch wenn der Mieter bereits seit Monaten ausgezogen ist.
Versäumen Sie die Frist, verlieren Sie den Nachforderungsanspruch. Auf ein Guthaben des Mieters hat dieser trotzdem Anspruch. Planen Sie die Abrechnung deshalb frühzeitig, damit Mieterwechsel keine Fristprobleme verursachen.
Häufige Fragen zur Abrechnung nach Auszug
Muss ich die Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug noch erstellen?
Ja. Die Abrechnungspflicht endet nicht mit dem Mietverhältnis. Der ausgezogene Mieter hat Anspruch auf eine Abrechnung für den Zeitraum, in dem er die Wohnung bewohnt hat, anteilig auf seinen Nutzungszeitraum.
Wohin schicke ich die Abrechnung nach dem Auszug?
An die neue, dem Vermieter bekannte Adresse. Haben Sie keine neue Adresse, müssen Sie diese beim ausgezogenen Mieter erfragen. Ist das nicht möglich, sollten Sie die Abrechnung beim letzten bekannten Wohnort zustellen lassen und das Vorgehen dokumentieren.
Gilt die 12-Monats-Frist auch nach dem Auszug?
Ja. Die Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 BGB läuft ab Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab Ende des Mietverhältnisses. Endet das Abrechnungsjahr am 31. Dezember, haben Sie bis zum 31. Dezember des Folgejahres Zeit.
Kann ich offene Nebenkosten gegen die Kaution aufrechnen?
Ja. Ergibt die Abrechnung eine Nachforderung, dürfen Sie diese gegen die Mietkaution aufrechnen. Die Kaution muss innerhalb einer angemessenen Frist — üblicherweise drei bis sechs Monate nach Auszug — abgerechnet werden.
Was ist, wenn der Nachmieter bereits eingezogen ist?
Eingezogener Nachmieter und ausgezogener Vormieter werden getrennt abgerechnet. Jeder Mieter erhält eine anteilige Abrechnung auf Basis seines Nutzungszeitraums innerhalb des Abrechnungsjahres.
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