Betriebskosten: Definition und gesetzliche Grundlage
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die durch den Betrieb eines Gebäudes entstehen und vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Was genau dazugehört — und was nicht — regelt die Betriebskostenverordnung.
Definition nach § 1 BetrKV
Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Entscheidend ist das Wort laufend: Es muss sich um wiederkehrende Ausgaben handeln, nicht um einmalige Kosten für Reparaturen oder Investitionen.
- Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
- Wasserversorgung und Abwasser (§ 2 Nr. 2, 3)
- Heizkosten und Warmwasser (§ 2 Nr. 4, 5)
- Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Glasversicherung (§ 2 Nr. 13)
- Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege (§ 2 Nr. 9, 10, 14)
Eine vollständige Übersicht bietet der Ratgeber zu umlagefähigen Nebenkosten.
Was nicht zu den Betriebskosten gehört
§ 1 Abs. 2 BetrKV stellt klar, dass bestimmte Kosten ausdrücklich keine Betriebskosten sind und nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen:
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Reparaturen, Erneuerungen)
- Verwaltungskosten (Hausverwaltungsgebühren, Buchführung)
- Kosten für die Abschreibung des Gebäudes
- Sonstige einmalige Kosten, die nicht laufend entstehen
Betriebskosten vs. Nebenkosten: Der Unterschied
Im deutschen Mietrecht ist der korrekte Rechtsbegriff Betriebskosten. Der Begriff Nebenkosten ist umgangssprachlich und hat keine eigene gesetzliche Definition — bezeichnet aber in der Praxis dieselben Kosten. Wenn im Mietvertrag von "Nebenkosten" die Rede ist, meint das in aller Regel die Betriebskosten im Sinne der BetrKV.
Mehr zur gesetzlichen Grundlage erklärt der Ratgeber zur Betriebskostenverordnung.
Häufige Fragen
Sind Betriebskosten und Nebenkosten dasselbe?
Umgangssprachlich werden beide Begriffe gleichbedeutend verwendet. Im deutschen Mietrecht ist der rechtlich korrekte Begriff 'Betriebskosten' — definiert in § 1 BetrKV. 'Nebenkosten' ist kein Rechtsbegriff, bezeichnet in der Praxis aber dieselben Kosten.
Welche Kosten sind typische Betriebskosten?
Typische Betriebskosten sind: Grundsteuer, Wasserversorgung, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Schornsteinreinigung und Gebäudeversicherung — jeweils gemäß § 2 BetrKV.
Kann ich Verwaltungskosten als Betriebskosten abrechnen?
Nein. Verwaltungskosten — also Kosten für Hausverwaltung, Buchführung oder Verwaltungssoftware — sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Was ist der Unterschied zwischen laufenden Kosten und Instandhaltungskosten?
Betriebskosten sind laufende Kosten, die regelmäßig und dauerhaft entstehen (z. B. Heizung, Wasser, Versicherung). Instandhaltungskosten entstehen durch Reparaturen und Erneuerungen — sie dienen der Substanzerhaltung des Gebäudes und sind nicht umlagefähig.
Betriebskosten korrekt erfassen und abrechnen
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