Heizkostenabrechnung 70/30 — was bedeutet das für Vermieter?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass Heizkosten in Mehrfamilienhäusern nicht einfach nach Wohnfläche verteilt werden dürfen. Stattdessen muss ein Großteil der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das gängigste Modell ist die 70/30-Aufteilung — 70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche. Dieser Ratgeber erklärt, was dahintersteckt, wann die Verteilung gilt und wie die Berechnung konkret aussieht.
Was ist die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist eine bundesweit geltende Verordnung, die regelt, wie Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser auf ihre Mieter umlegen dürfen. Sie gilt für alle Gebäude mit zentraler Heizungsanlage und mehr als einer vermieteten Wohneinheit. Ziel der Verordnung ist es, Mieter durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu einem energiesparenden Verhalten zu motivieren.
Vermieter, die die Vorgaben der HeizkostenV nicht einhalten, riskieren, dass Mieter einen Abzug von 15 % auf ihre Heizkostenabrechnung geltend machen können. Es lohnt sich daher, die Vorschriften von Anfang an korrekt umzusetzen.
Warum ist verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht?
Würden Heizkosten ausschließlich nach Wohnfläche verteilt, hätten Mieter keinen Anreiz, sparsam zu heizen — denn egal wie viel sie verbrauchen, ihr Anteil bliebe gleich. Die HeizkostenV setzt deshalb auf ein System, bei dem mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch jeder Einheit verteilt werden.
Voraussetzung dafür sind Verbrauchserfassungsgeräte in jeder Wohnung: entweder Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wärmemengenzähler. Ohne diese Geräte ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich.
Was bedeutet 70/30?
Bei der 70/30-Aufteilung werden die gesamten Heizkosten eines Jahres in zwei Töpfe aufgeteilt:
- 70 % Verbrauchsanteil: Dieser Teil wird nach dem individuellen Verbrauch jeder Einheit verteilt — gemessen durch Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler.
- 30 % Grundkostenanteil: Dieser Teil deckt verbrauchsunabhängige Fixkosten ab (z. B. Vorhaltung der Heizanlage) und wird nach Wohnfläche (m²) auf alle Einheiten aufgeteilt.
Das Modell 70/30 ist der gesetzliche Standard gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV und in den meisten Mehrfamilienhäusern die richtige Wahl. Alternativ ist auch ein Verhältnis zwischen 50/50 und 70/30 möglich — etwa 60/40 — sofern dies vertraglich vereinbart ist.
Berechnungsbeispiel mit drei Mietparteien
Angenommen, ein Haus mit drei Wohnungen hat im Abrechnungsjahr Gesamtheizkosten von 1.140 Euro. Die Wohnflächen und Verbrauchswerte lauten:
Wohnung A: 60 m², Verbrauch 1.200 kWh | Wohnung B: 80 m², Verbrauch 2.000 kWh | Wohnung C: 60 m², Verbrauch 800 kWh | Gesamt: 200 m², 4.000 kWh
Rechenweg Grundkostenanteil: 1.140 € × 30 % = 342 € → Wohnung A: 342 € × 60/200 = 102,60 € (vereinfacht auf 90 € bei reinen Fixkosten ohne Wartung). Rechenweg Verbrauchsanteil: 1.140 € × 70 % = 798 € → Wohnung A: 798 € × 1.200/4.000 = 239,40 €. Die genauen Beträge hängen von der tatsächlichen Zusammensetzung der Heizkosten ab.
Häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung 70/30
Darf ich als Vermieter auch 50/50 statt 70/30 wählen?
Ja, wenn im Gebäude weniger als zwei Wohnungen vermietet werden oder die Anlage mit einer Wärmepumpe oder erneuerbaren Energien betrieben wird, kann unter Umständen 50/50 zulässig sein. Im Regelfall gilt jedoch: Mindestens 50 % und höchstens 70 % müssen verbrauchsabhängig verteilt werden. 70/30 ist der gesetzliche Standard und die sicherste Wahl.
Was ist der Grundkostenanteil genau?
Der Grundkostenanteil (bei 70/30 also 30 % der Gesamtheizkosten) deckt Fixkosten ab, die unabhängig vom Verbrauch entstehen — etwa die Vorhaltung der Heizanlage, Wartungskosten oder Grundgebühren des Versorgers. Dieser Anteil wird nach Wohnfläche (m²) auf alle Einheiten verteilt.
Was passiert, wenn in einer Wohnung kein Verbrauchszähler vorhanden ist?
Fehlen Verbrauchserfassungsgeräte, darf der Vermieter die Heizkosten nicht nach dem 70/30-Prinzip verteilen und muss auf eine Flächenverteilung ausweichen. Zusätzlich haben Mieter in diesem Fall das Recht, einen Abzug von bis zu 15 % auf ihren Anteil zu verlangen. Der Einbau von Heizkostenverteilern oder Wärmemengenzählern ist daher für Vermieter mit mehreren Einheiten in der Regel Pflicht.
Kann ich einen anderen Verteilungsschlüssel als 70/30 wählen?
Die HeizkostenV erlaubt einen verbrauchsabhängigen Anteil zwischen 50 % und 70 %. Sie können also z. B. auch 60/40 wählen. Ein Anteil unter 50 % oder über 70 % ist nicht zulässig. Der Schlüssel muss im Mietvertrag oder einer gesonderten Vereinbarung festgehalten werden.
Zählen Warmwasserkosten ebenfalls zur HeizkostenV?
Ja. Die HeizkostenV gilt auch für zentral bereitgestelltes Warmwasser. Die Warmwasserkosten müssen ebenfalls mindestens zur Hälfte verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sofern eine Verbrauchserfassung (z. B. Warmwasserzähler) vorhanden ist.
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